부동산거래를 하다 보면 주택임대차보호법 등 법과 관련된 상식들도 필수적으로 알아야만 합니다. 그래야 법으로 내 자산에 대한 권리를 지킬 수 있기 때문입니다. 2020년부터 전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세신고제 등 3가지 법이 생겼습니다. 이를 임대차 3 법이라고 부르고 있습니다. 이 3가지 법이 어떠한 것인지 2년이 지난 지금 법에 대한 평가와 여론조사 그리고 언론에 보도된 내용들을 알아보겠습니다.
<목차>
1. 전월세상한제란?
2. 계약갱신청구권이란?
3. 전월세신고제란?
4. 임대차 3 법의 긍정적인 평가
5. 임대차 3 법의 부정적인 평가
6. 임대차 3 법 적용 이후
1. 전월세상한제란?
주택임대차보호법 제7조로 2020년 7월 31일부터 시행되었습니다. 임대차 계약이 갱신될 경우 증액되는 상한선을 기존 임대료의 5%로 제한하는 제도입니다. 임대차 계약 또는 최종 임대료의 증액이 있은 후 1년 내에는 증액청구가 불가합니다. 법에서 정한 5%의 범위 내에서 시, 도지사가 조례를 통해서 별도의 상한 설정이 가능합니다. 즉, 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내로 적용해야 합니다.
임대료의 상한 5% 제한 적용 시기는?
과거에 계약되어 현재 존재하는 계약 중 집주인이 임대료를 올리거나, 계약만료 시 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 경우에 적용됩니다.
계약청구권 행사 시 전세에서 월세로 전환가능할까요?
가능합니다. 단, 집주인이 전세를 월세로 전환할 경우 세입자의 동의가 필요합니다. 단, 세입자의 동의로 전환되는 경우도 법정전환율이 적용됩니다. 전월세전환 법정 전환율은 10%와 현재 기준금리+3.5% 중 낮은 비율을 적용합니다.
예를 들어, 전세 5억 중 2억을 월세로 전환 시 2억 X 4% 법정전환율 = 800만 원이고 이를 12개월로 나눈 금액은 월세 67만 원이 됩니다.
즉 전세 5억에서 보증금 3억, 월세 67만 원으로 전환됩니다.
2. 계약갱신청구권이란?
주택임대차보호법 제6조의 3, 2020년 7월 31일부터 시행되었습니다. 세입자가 원할경우 세 든 집에서 1회에 한해서 2년 계약이 끝나면 2년을 연장해 최대 4년까지 살 수 있도록 보장해 주는 제도입니다. 계약만료 1~6개월 전에 계약 연장에 대한 의사 통보가 필요합니다. 계약갱신청구권 제도 시행 이전 임대차계약들도 계약갱신청구권 1회를 인정합니다. 집주인이나 직계존비속이 2년간 실거주하는 경우에는 집주인이 거부할 수 있고 임차인은 실거주 사유 증명을 요구할 수 있습니다.
계약갱신청구권 도입 시 주택 매도는 가능할까요?
매도에는 아무런 제한이 없습니다. 법 시행 전 집주인이 바뀌었어도 행사 가능합니다.
묵시전 갱신이란?
묵시적 갱신이란 임대차 계약기간이 끝날 때까지 집주인이 갱신거절 통지를 안 했을 경우를 말하며 이때는 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 보아 다음번에 세입자는 청구권을 사용할 수 있습니다.
3. 전월세신고제란?
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의 2, 2021년 6월 1일 시행되었습니다. 임대차 계약 당사자인 임대인과 임차인은 보증금 또는 임대료를 계약체결일부터 30일 내에 주택 소재지의 시군구청에 신고해야 하는 의무가 발생하는 제도입니다. 임대차계약 시 보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 경우 동주민센터 혹은 부동산거래관리 시스템에 신고해야 합니다.
4. 임대차 3 법의 긍정적인 평가
세입자들의 권리를 보호하여 전세 난민 방지에 기여한다는 점에 긍정적인 평가를 받고 있습니다. 임대인이 실거주를 목적으로 계약갱신을 거부한 후 다른 사람에게 재임대를 했을 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이전 계약들에도 적용되므로 계약 기간이 많이 남은 경우 5% 상한이 과도한 임대료 증액을 방지할 수 있습니다.
전월세 신고제도를 통해서 낮은 보증금의 월세계약들에 대한 실거래가 정보가 집계되고 2021년 6월 이후 세입자가 확정일자를 받지 않아도 전월세 신고제도로 인해 자동신고가 되어서 세입자는 임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 됩니다.
5. 임대차 3 법의 부정적인 평가
제도 도입 이후 전세 매물 감소와 전세가격 상승이 이어지면서 기존 세입자들의 갱신율은 증가하게 되었다. 왜냐하면 새로 전세를 구할 경우 기존 전세금보다 비싼 돈을 주어야 하기 때문입니다. 그로 인해 신규 세입자들은 전세를 구하기 힘들어지고 기존 세입자들만 이익을 보게 되어 이러한 점에서 불합리함이 발생하게 됩니다.
6. 임대차 3 법 적용 이후
서울 아파트 전세 거래는 2020년 7월 11,480건이었지만 9월엔 4,518건으로 거래량이 61% 하락이 발생하였습니다. 반대로 서울 아파트 전셋값은 지속적으로 상승하고 있습니다. 임대차법 시행 이후 5개월 동안 직전 5년 동안 상승한 것만큼 가격이 상승하였습니다.
전세매물이 줄어들고 가격은 상승하자 전세 난민들이 발생했습니다. 전세를 구하기 힘들어지자 사람들은 매매에 대한 구매욕구가 상승하였고 매매가격과 전세가격의 비율 즉, 전세가율이 높아져 상대적으로 매매가와 전세가의 차이가 적어지게 되었습니다. 이를 이용하기 위한 갭투자가 늘어나게 되면서 집값은 가파르게 상승하였습니다.
임대차 3법 시행 1년 동안 서울 월세 거래 비중은 28%에서 35%로 증가하였으며, 25개 구 모두 월세는 늘고 전세는 줄어들었습니다. 전셋값 상승률은 전국 24.6%, 서울 27.2% 증가하였습니다.
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